27. März 2026
BGH-Urteil: Das Ende der starren „Drei-Angebote-Regel“ im WEG-Recht
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Bisher galt unter Wohnungseigentümern und Verwaltern ein ungeschriebenes Gesetz: Wer Sanierungen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum beschließen will, muss mindestens drei Vergleichsangebote vorlegen. Fehlten diese, war der Beschluss fast schon sicher anfechtbar. Damit ist jetzt Schluss.
Der Fall: Vertrauen gegen Formvorschrift
In dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, ging es um eine WEG, die Reparaturen an Fenstern und Vordächern (Volumen ca. 1.100 € bis 4.100 €) beschlossen hatte. Die Besonderheit: Die Eigentümer holten bewusst keine Vergleichsangebote ein. Warum? Weil sie seit Jahrzehnten mit einer Glaserei und einem Malerbetrieb zusammenarbeiteten und „vollstens zufrieden“ waren. Ein Eigentümer focht die Beschlüsse dennoch an – mit dem Argument, die Informationsgrundlage sei ohne Alternativangebote unzureichend.
Die Entscheidung: Flexibilität schlägt Schema F
Der BGH (Az. V ZR 7/25) stellte heute klar: Es gibt keine gesetzliche Pflicht, immer drei Angebote einzuholen.
Die wichtigsten Kernpunkte des Urteils:
- Keine schematische Regel: Das Gesetz sieht keine feste Anzahl an Angeboten vor. Die bisherige Praxis der Instanzgerichte, die „Drei-Angebote-Regel“ als Standard für ordnungsgemäße Verwaltung vorauszusetzen, ist laut BGH zu starr.
- Ermessensspielraum der Eigentümer: Die Eigentümergemeinschaft hat einen weiten Entscheidungsspielraum. Wenn eine Fachfirma der Gemeinschaft seit Jahren bekannt ist, zuverlässig arbeitet und faire Preise bietet, kann dies als Tatsachengrundlage für eine Entscheidung ausreichen („bekannt und bewährt“).
- Wirtschaftlichkeit bleibt Pflicht: Das bedeutet nicht, dass nun „blind“ vergeben werden darf. Die Verwaltung muss sicherstellen, dass die Entscheidung auf einer soliden Grundlage steht. Bei extrem teuren Großprojekten oder völlig unbekannten Firmen wird der Vergleich weiterhin das Mittel der Wahl bleiben.
Was bedeutet das für die Praxis?
- Für Verwalter: Der Druck, bei jeder Kleinigkeit drei Handwerker zur Abgabe von (oft aussichtslosen) Angeboten zu bewegen, sinkt. Das spart Zeit und schont die Nerven der Handwerkspartner.
- Für Eigentümer: Wer einen Beschluss anfechten will, kann sich nicht mehr allein darauf berufen, dass Angebote fehlen. Er muss nun konkret darlegen, warum die gewählte Firma ungeeignet oder der Preis nicht marktgerecht ist.
- Sorgfalt zählt weiterhin: Die Einholung von Vergleichsangeboten bleibt ein gutes Mittel, um Wirtschaftlichkeit zu belegen – sie ist nur kein zwingender Selbstzweck mehr.
Fazit: Der BGH stärkt die Eigenverantwortung der Eigentümer. Qualität und langjährige Zusammenarbeit dürfen wieder mehr zählen als der rein formale Prozess der Angebotshascherei.